楼市是最复杂的产业之一，仅仅是针对买房这一环就有着严格的限购、限贷政策。各种政策被收纳在楼市工具箱中，每当楼市行情不好或过好的时候，老板们就在这个箱子翻翻，对症下药拿出一条就能让楼市稳健运行。

(资料图片)

但今年有点不一样，老板们提着箱子放在桌上，刚准备打开放大招了，结果又合上了。打开-合上，来来回回好几趟，看客们的胃口被吊的足足的。

其中，最吊人胃口的便是实行“认房不认贷”，这一政策甚至被称为自2016年以来，层级最高、尺度最大的购房鼓励政策！

尺度是大，但作用存疑

①实际上多地早已开始实行

自2022年以来，已经至少有40个城市对“认房又认贷”政策进行了调整，目前，仅有一二线热点城市仍执行严格的“认房又认贷”政策。

实行了近一年，楼市并没有得到有效回暖。根据最新数据显示，70个大中城市中，7月新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别减少11个和1个。

并且随着8月25日三部门喊话落实“认房不用认贷”政策之后，部分一线城市也将开始实施。

有传言称深圳目前已经有银行执行了该政策。继深圳之后，8月29日，市场又传出“认房不认贷”政策已在广州的南沙区开始执行。

尽管还未得到官方正式表态，但从这些流言可以看出，距离正式落地也不远了。

②9年前也曾拿出来过

而且这也并不什么新的政策，9年前相同的楼市行情下也实行过，让我们将回忆拉到2014年。

当年，楼市已经被限购（2011年国八条 ）冰冻了3年，投资增速放缓、库存居高不下、房价持续回落，市场分化明显。众多房产大佬宣布，楼市“黄金时代”已然结束。

为了改善这一情况，全国各地陆陆续续出台一揽子政策救市，其中就包括一个条熟悉的配方——认房不认贷。

2014年9月30日，央行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。

《通知》在积极支持居民家庭合理的住房贷款需求方面，明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

但是效果并不明显，楼市仍未走出阴霾。

注：楼市迎来转机的大事件，是2015年330新政，直接将首套首付降到2成，二套首付变成4成。

对比9年前的“认房不认贷”，今年重提的“认房不认贷”受益范围更小更严格。

今年8月的认房不认贷，强调当地名下无房，政策优先支持的是无房家庭，满足刚性人群的置业需求；而2014年的认房不认贷，强调对有1套房且结清贷款的认定为首套，侧重刺激改善需求的释放。

哪些人群受益？

“认房不认贷”政策实施后，只要购房者当地名下无房，那就可以按首套房进行认定。

其中两类购房群体有望从“认房不认贷”政策中受益，一类是常住地有一套贷款住房且准备置换的改善性需求购房群体；另一类则是在常住地以外的其他城市有过房贷记录，但本地无房的刚性需求购房群体。

也就是说，“认房不认贷”政策实施后，外地有过贷款记录、本地无房以及“卖一买一”的购房者，首付比例及贷款利率都将按首套房进行认定，不仅降低家庭购房门槛，还减轻了购房成本。

少了首付，多了月供

但是，认房不认贷，降低了首付，却增加了月供。

举个例子，假设买1000万的房产，贷款三十年，等额本息的还款方式。那么新政实行前后的对比如下：

也就是说实行后，要买改善一套一千万的房子，月供近3.3万元。在如今朝不保夕的情况下，3.3万的月供会难倒很多人。

而从近期公布的数据来看，7月新增居民部门贷款减少2007亿元，同比多减3224亿元，其中，以个人住房贷款为代表的居民中长期贷款减少了672亿元，再次出现负增长。

实际上从去年开始大家贷款买房或消费的积极性就不高了，只是今年通过提前还贷款，缩得更快了。

综上，认房不认贷只是解决了一小部分的需求，短期内会起到一定的刺激作用。

但是并没有解决人们还愿不愿意贷款买房的问题。

首先，上海房价仍处高位，尽管部分偏远地区房价有小幅回调，但对于大部分二手房来说，挂牌价格仍虚高；

其次，房贷利率尚处高位。上海目前首套是4.55%，二套是5.25%。在其他城市首套房贷甚至降至4以下。

第三，“三价合一”并未完全取消，即使首套，二手房首付仍需要4-5成。

最后，交易税费高，尤其是次新房。

认房不认贷重要的一环是二手房要卖出去，尽管七八月份有所缓解，但是总体上二手房交易仍然疲软。况且，在一切不明朗的态势下，很多人不愿意也没有信心再去背上高额的房贷。

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